مختصون: أنظمة التمويل ستخفض أسعار العقارات .. ومطالب بمراجعة «دفعة الـ 30 %»
بواسطة fahadalawad
24-01-1436 02:33 مساءً
577 زيارات
ثقة ـ متابعات : في وقت أكد فيه مختص في القطاع الإسكاني أن نظام التمويل العقاري الجديد والقاضي بتسديد دفعة مقدمة بـ 30 في المائة عند الحصول على التمويل العقاري سيسهم في خفض أسعار العقارات وسينمي ثقافة الادخار في المجتمع السعودي، شدد آخرون على ضرورة مراجعة أنظمة التمويل العقاري، وإعادة النظر في مسألة نسبة الـ 30 في المائة في حال ظهور تأثيراتها السلبية في السوق، وهو أمر متوقع بشكل كبير في ظل عجز عدد كبير من الأسر السعودية عن دفع هذه النسبة، وارتفاع نسبة الفوائد التي تفرضها المصارف على المواطن، ملمحين إلى أن النظام بشكله الجديد لا يصب في مصلحة المواطن.
وفي هذا الشأن قال المهندس خالد باشويعر، رئيس لجنة الإسكان في "غرفة جدة"، إن معرفة تأثير تطبيق نظام التمويل العقاري في السوق يتطلب الانتظار لفترة محدد لمعرفة نتائج القرار، كما يتطلب معرفة دقيقة لعدد الوحدات في السوق وعدد المواطنين الذين يرغبون في التملك، وقدرتهم المالية بشكل دقيق، مشيرا إلى أن آثار تطبيق النظام ستسهم في إضعاف الطلب على الوحدات السكنية الموجودة حاليا، إذ ليس جميع المشترين لديهم المقدرة على شراء منتجات موجودة حاليا في السوق، ودفع مقدم لها 30 في المائة من قيمة العقار، "بل يعتبر ذلك أمرا صعبا"، على حد تعبيره.
وتابع: "كما أن من الآثار السلبية أيضا، توقف الطلب على الجهات التمويلية أيضا، مما يحدث ركودا في السوق نتيجة ضعف ثقافة الادخار لدى المواطنين السعوديين، فليس جميع السعوديين لديهم المقدرة على دفع مقدم للوحدات".
أما من الناحية الإيجابية، وبحسب رئيس لجنة الإسكان في غرفة جدة، فإن "النظام يمثل أمانا وحفظا لحقوق المصارف وشركات التمويل في حال هبوط أسعار العقارات، على غرار ما حدث في دول أخرى، كما أنه سيسهم على المدى البعيد، في زيادة ثقافة الادخار لدى المواطنين"، وهو ما عده أمرا إيجابيا خلال السنوات المقبلة.
وأشار باشويعر إلى أن عددا من المواطنين بدأوا فعليا اللجوء إلى قنوات مختلفة لتأمين قيمة الدفعة الأولى من التمويل والمقدرة بـ 30 في المائة، مما سيؤدي في النهاية للتوقف عن الاقتراض من شركات التمويل.
واستطرد: "ومن المتوقع، على المدى المتوسط، انخفاض أسعار الوحدات السكنية الجاهزة، بسبب وفرة المعروض وقلة الطلب، بسبب عدم قدرة المواطنين على الشراء، مما سيؤدي إلى توقف المطورين عن الاستثمار في ضخ مزيد من الوحدات السكنية المطورة، لعدم جدوى الاستثمار، وتوقف المواطنين عن الشراء".
وذكر أن الحل الأمثل لتملك المواطنين، في ظل الركود الحاصل بسبب عدم قدرة المواطنين على الشراء، هو أن تقوم وزارة الإسكان بإنشاء وحدات سكنية تغطي الطلب، وأن يبدأ المطورون بإنشاء وحدات بأسعار مقبولة، وفي متناول المواطن، وتتناسب مع دخله الشهري، بحيث لا يلجأ للمصارف والاستدانة مدى العمر. وألمح إلى أن السعر العادل للوحدات للأسر السعودية، يعتمد على دخل الأسرة بحيث يبدأ من 500 ألف إلى 1.5 مليون ريال، ومن المفترض ألا يكون فيه ربح للمطور يتجاوز 15 في المائة من قيمة العقار، مشددا على ضرورة أن يقتنع المطور بهذا الربح، وأن يعمل على تخفيض أرباحه في ظل حاجة المواطنين للسكن.
وأشار إلى أن المنتجات الموجودة حاليا والتي لا يستطيع المواطن شراءها، في الوقت الراهن، "ستمتصها السوق مع الوقت"، ونفى توجه المطورين لاستخدام منتجات رديئة في بناء الوحدات السكنية الجديدة، في ظل التنافس الشديد بين المطورين لتقديم المنتج المناسب بالسعر الذي يستطيع المواطن تحمله، لافتا إلى أن المواطن أصبح لديه وعي كامل حول المنتجات وجودتها، كما أن الخيارات مفتوحة أمامه ليتخير ما يريده.
وبين باشويعر أن سوق العقار ليست بحاجة إلى مزيد من الأنظمة، على غرار التمويل العقاري، لتنظيم السوق والمساهمة في خفض الأسعار، إنما بحاجة لضخ مزيد من الوحدات السكنية، بشكل سريع، لضمان انخفاض الأسعار تلقائيا، مشيرا إلى أنه لو قامت وزارة الإسكان بدورها بتوفير الوحدات السكنية على حسب حاجة المواطنين، فإن ذلك سيسهم في خفض الأسعار تلقائيا وزيادة المعروض، سواء في حال تكاتف القطاع الخاص مع وزارة الإسكان، أو قامت الوزارة بذلك لوحدها.
من جانبه، أوضح لـ"الاقتصادية" ياسر أبو عتيق، الرئيس التنفيذي لشركة دار التمليك المتخصصة في حلول التمويل، أن شريحة كبيرة من المواطنين لن تستطيع شراء المسكن بعد البدء في تطبيق النظام، وذكر أن شركات تمويل كبيرة خسرت عددا كبيرا من عملائها بسبب اشتراط نسبة 10 في المائة كدفعة أولى، فكيف الحال بنسبة الـ 30 في المائة؟
وتابع: "الأمر لا يحتاج إلى كثير من التحليل، ولا يوجد لدي أدنى شك أن 50 في المائة من الأشخاص الذين كانوا يستطيعون شراء البيوت، اليوم لن يتمكنوا من ذلك بسبب النسبة المحددة كدفعة أولى، وارتفاع أسعار العقارات الموجودة حاليا، وعدم وجود ثقافة الادخار".
وحذر الرئيس التنفيذي لشركة دار التمليك من الآثار السلبية لتوسع المواطنين في شراء منازلهم بأنظمة التمويل، في ظل زيادة تكلفة التمويل المتوقعة في 2015، مما سيزيد نسبة اقتطاع الراتب لتصل لأكثر من ثلاثة أرباع الراتب، لمنتج تكلفته متغيرة، مما سيورط المواطنين في ديون وأزمات مالية في حياتهم.
ولفت إلى أن المُشرع، قد يكون حدد نسبة 30 في المائة لحماية الاقتصاد المحلي من أخطار مشابهة أدت لانهيار الاقتصاد العالمي في أوقات سابقة، ولفت إلى أن "تحويل الراتب" الذي تنتهجه المصارف مقابل تقديم تسهيلات تمويلية، تكون محصلتها استقطاع 80 في المائة من راتب العميل، للسيطرة على راتب الموظف، يعتبر "العدو الأول"، على حد تعبيره، مما يحدث هزة في ميزانية المواطن.
وأبان أن فكرة الدفعة هي ضمان للمصارف على قدرة المواطن على السداد، وأن الأفضل للمواطنين هو استقطاع المبلغ نفسه الذي كان يدفعه في إيجار منزله، لدفع أقساط لوحدة التمليك، مما يضمن التزام المواطنين بالدفع وعدم حدوث أي هزات أو انهيارات اقتصادية في حياة المواطن، ويضمن المواطن تملكه للمنزل بالشكل المناسب.
قال المهندس خالد جمجوم، رئيس لجنة العقار في غرفة مكة، إن التوقع بشأن تأثيرات نظام الرهن العقاري في السوق في الوقت الراهن لا يمكن التنبؤ به حاليا لعدم وضوح الرؤية، على حد وصفه، وأشار إلى أن أنظمة التمويل العقاري تخدم المطورين والأفراد على حد سواء فالمشترى الذي يرغب في الشراء على الخريطة أو المنتج الجاهز يمكنه الحصول على التمويل المناسب، إلا أن ذلك التمويل قد يكون عالي الفوائد بسبب زيادة المخاطر على المصارف، وهو ما يتطلب دخول الدولة كضامن للمواطن لتقليل معدلات الفوائد التي قد يدفعها المواطن.
ولفت إلى أن الدولة، حفظها الله، تتجه لتوفير المساكن والضغط على المصارف لتوفير السكن للمواطن، مشددا على أن حل أزمة الإسكان يتعلق بتوفير الأنظمة التي تضمن للمصرف استرداد أمواله وتحصيلها حتى في حالة عجز المواطن عن التسديد، وذلك بتمكينه من الحجز على المنزل، وفي المقابل تضمن الدولة للمواطن الحصول على القرض إذا كان ذي ملاءة مالية مناسبة.
وبيّن أن مشاريع وزارة الإسكان القائمة حالية والتي من المتوقع أن يتم تسليمها للمواطنين خلال الفترة المقبلة، تعتبر بعيدة كثيرا عن النطاق العمراني للمدينة ما يتطلب معها مبالغ إضافية لتأمين المواصلات والتنقل منها وإليها، مشددا على أن الأهم من توفير المساكن هو توفير ما يليق بالمواطنين، وتكون مخدومة بكل الخدمات، سواء كانت إيجارا أو تمليكا.
وأشار إلى أنه لا يمكن مقارنة حل أزمة الإسكان في المملكة بغيرها من دول الجوار مثل قطر والإمارات التي لا تعاني كثافة السكان على غرار المملكة.
وفي هذا الشأن قال المهندس خالد باشويعر، رئيس لجنة الإسكان في "غرفة جدة"، إن معرفة تأثير تطبيق نظام التمويل العقاري في السوق يتطلب الانتظار لفترة محدد لمعرفة نتائج القرار، كما يتطلب معرفة دقيقة لعدد الوحدات في السوق وعدد المواطنين الذين يرغبون في التملك، وقدرتهم المالية بشكل دقيق، مشيرا إلى أن آثار تطبيق النظام ستسهم في إضعاف الطلب على الوحدات السكنية الموجودة حاليا، إذ ليس جميع المشترين لديهم المقدرة على شراء منتجات موجودة حاليا في السوق، ودفع مقدم لها 30 في المائة من قيمة العقار، "بل يعتبر ذلك أمرا صعبا"، على حد تعبيره.
وتابع: "كما أن من الآثار السلبية أيضا، توقف الطلب على الجهات التمويلية أيضا، مما يحدث ركودا في السوق نتيجة ضعف ثقافة الادخار لدى المواطنين السعوديين، فليس جميع السعوديين لديهم المقدرة على دفع مقدم للوحدات".
أما من الناحية الإيجابية، وبحسب رئيس لجنة الإسكان في غرفة جدة، فإن "النظام يمثل أمانا وحفظا لحقوق المصارف وشركات التمويل في حال هبوط أسعار العقارات، على غرار ما حدث في دول أخرى، كما أنه سيسهم على المدى البعيد، في زيادة ثقافة الادخار لدى المواطنين"، وهو ما عده أمرا إيجابيا خلال السنوات المقبلة.
وأشار باشويعر إلى أن عددا من المواطنين بدأوا فعليا اللجوء إلى قنوات مختلفة لتأمين قيمة الدفعة الأولى من التمويل والمقدرة بـ 30 في المائة، مما سيؤدي في النهاية للتوقف عن الاقتراض من شركات التمويل.
واستطرد: "ومن المتوقع، على المدى المتوسط، انخفاض أسعار الوحدات السكنية الجاهزة، بسبب وفرة المعروض وقلة الطلب، بسبب عدم قدرة المواطنين على الشراء، مما سيؤدي إلى توقف المطورين عن الاستثمار في ضخ مزيد من الوحدات السكنية المطورة، لعدم جدوى الاستثمار، وتوقف المواطنين عن الشراء".
وذكر أن الحل الأمثل لتملك المواطنين، في ظل الركود الحاصل بسبب عدم قدرة المواطنين على الشراء، هو أن تقوم وزارة الإسكان بإنشاء وحدات سكنية تغطي الطلب، وأن يبدأ المطورون بإنشاء وحدات بأسعار مقبولة، وفي متناول المواطن، وتتناسب مع دخله الشهري، بحيث لا يلجأ للمصارف والاستدانة مدى العمر. وألمح إلى أن السعر العادل للوحدات للأسر السعودية، يعتمد على دخل الأسرة بحيث يبدأ من 500 ألف إلى 1.5 مليون ريال، ومن المفترض ألا يكون فيه ربح للمطور يتجاوز 15 في المائة من قيمة العقار، مشددا على ضرورة أن يقتنع المطور بهذا الربح، وأن يعمل على تخفيض أرباحه في ظل حاجة المواطنين للسكن.
وأشار إلى أن المنتجات الموجودة حاليا والتي لا يستطيع المواطن شراءها، في الوقت الراهن، "ستمتصها السوق مع الوقت"، ونفى توجه المطورين لاستخدام منتجات رديئة في بناء الوحدات السكنية الجديدة، في ظل التنافس الشديد بين المطورين لتقديم المنتج المناسب بالسعر الذي يستطيع المواطن تحمله، لافتا إلى أن المواطن أصبح لديه وعي كامل حول المنتجات وجودتها، كما أن الخيارات مفتوحة أمامه ليتخير ما يريده.
وبين باشويعر أن سوق العقار ليست بحاجة إلى مزيد من الأنظمة، على غرار التمويل العقاري، لتنظيم السوق والمساهمة في خفض الأسعار، إنما بحاجة لضخ مزيد من الوحدات السكنية، بشكل سريع، لضمان انخفاض الأسعار تلقائيا، مشيرا إلى أنه لو قامت وزارة الإسكان بدورها بتوفير الوحدات السكنية على حسب حاجة المواطنين، فإن ذلك سيسهم في خفض الأسعار تلقائيا وزيادة المعروض، سواء في حال تكاتف القطاع الخاص مع وزارة الإسكان، أو قامت الوزارة بذلك لوحدها.
من جانبه، أوضح لـ"الاقتصادية" ياسر أبو عتيق، الرئيس التنفيذي لشركة دار التمليك المتخصصة في حلول التمويل، أن شريحة كبيرة من المواطنين لن تستطيع شراء المسكن بعد البدء في تطبيق النظام، وذكر أن شركات تمويل كبيرة خسرت عددا كبيرا من عملائها بسبب اشتراط نسبة 10 في المائة كدفعة أولى، فكيف الحال بنسبة الـ 30 في المائة؟
وتابع: "الأمر لا يحتاج إلى كثير من التحليل، ولا يوجد لدي أدنى شك أن 50 في المائة من الأشخاص الذين كانوا يستطيعون شراء البيوت، اليوم لن يتمكنوا من ذلك بسبب النسبة المحددة كدفعة أولى، وارتفاع أسعار العقارات الموجودة حاليا، وعدم وجود ثقافة الادخار".
وحذر الرئيس التنفيذي لشركة دار التمليك من الآثار السلبية لتوسع المواطنين في شراء منازلهم بأنظمة التمويل، في ظل زيادة تكلفة التمويل المتوقعة في 2015، مما سيزيد نسبة اقتطاع الراتب لتصل لأكثر من ثلاثة أرباع الراتب، لمنتج تكلفته متغيرة، مما سيورط المواطنين في ديون وأزمات مالية في حياتهم.
ولفت إلى أن المُشرع، قد يكون حدد نسبة 30 في المائة لحماية الاقتصاد المحلي من أخطار مشابهة أدت لانهيار الاقتصاد العالمي في أوقات سابقة، ولفت إلى أن "تحويل الراتب" الذي تنتهجه المصارف مقابل تقديم تسهيلات تمويلية، تكون محصلتها استقطاع 80 في المائة من راتب العميل، للسيطرة على راتب الموظف، يعتبر "العدو الأول"، على حد تعبيره، مما يحدث هزة في ميزانية المواطن.
وأبان أن فكرة الدفعة هي ضمان للمصارف على قدرة المواطن على السداد، وأن الأفضل للمواطنين هو استقطاع المبلغ نفسه الذي كان يدفعه في إيجار منزله، لدفع أقساط لوحدة التمليك، مما يضمن التزام المواطنين بالدفع وعدم حدوث أي هزات أو انهيارات اقتصادية في حياة المواطن، ويضمن المواطن تملكه للمنزل بالشكل المناسب.
قال المهندس خالد جمجوم، رئيس لجنة العقار في غرفة مكة، إن التوقع بشأن تأثيرات نظام الرهن العقاري في السوق في الوقت الراهن لا يمكن التنبؤ به حاليا لعدم وضوح الرؤية، على حد وصفه، وأشار إلى أن أنظمة التمويل العقاري تخدم المطورين والأفراد على حد سواء فالمشترى الذي يرغب في الشراء على الخريطة أو المنتج الجاهز يمكنه الحصول على التمويل المناسب، إلا أن ذلك التمويل قد يكون عالي الفوائد بسبب زيادة المخاطر على المصارف، وهو ما يتطلب دخول الدولة كضامن للمواطن لتقليل معدلات الفوائد التي قد يدفعها المواطن.
ولفت إلى أن الدولة، حفظها الله، تتجه لتوفير المساكن والضغط على المصارف لتوفير السكن للمواطن، مشددا على أن حل أزمة الإسكان يتعلق بتوفير الأنظمة التي تضمن للمصرف استرداد أمواله وتحصيلها حتى في حالة عجز المواطن عن التسديد، وذلك بتمكينه من الحجز على المنزل، وفي المقابل تضمن الدولة للمواطن الحصول على القرض إذا كان ذي ملاءة مالية مناسبة.
وبيّن أن مشاريع وزارة الإسكان القائمة حالية والتي من المتوقع أن يتم تسليمها للمواطنين خلال الفترة المقبلة، تعتبر بعيدة كثيرا عن النطاق العمراني للمدينة ما يتطلب معها مبالغ إضافية لتأمين المواصلات والتنقل منها وإليها، مشددا على أن الأهم من توفير المساكن هو توفير ما يليق بالمواطنين، وتكون مخدومة بكل الخدمات، سواء كانت إيجارا أو تمليكا.
وأشار إلى أنه لا يمكن مقارنة حل أزمة الإسكان في المملكة بغيرها من دول الجوار مثل قطر والإمارات التي لا تعاني كثافة السكان على غرار المملكة.
